“这种做法存在风险” 华侨城文旅造城战略引争议

标签: 文化旅游 来源:中国房地产报作者:2018-09-13
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[摘要]

“华侨城这两三年急于求成、急于扩张,这种做法很危险。”原国家旅游局规划专家王兴斌坦言。

  原标题:“这种做法存在风险” 华侨城文旅造城战略引争议

8月30日,太原,华侨城在这里签下了500亿元“太原华侨城大型文化旅游综合开发项目”中的首个项目,太原市委书记罗清宇、市长耿彦波及华侨城董事长段先念出席了签约仪式。

  这一个月来,段先念没有闲着,他先后会见及接待了包括江西、山西、河北、甘肃、天津等多地的省委领导、市委领导,会谈的主题几乎一致都是华侨城与地方省市的文旅合作项目。

  据记者统计,截至目前,华侨城集团正在以“政商合作的模式”在文旅项目上跑马圈地,已布局了50个城市,投资总额近万亿元。

  段先念曾是中国省会城市中唯一出身地产商的副市长,他最为外界所称道的是开启了有名的“曲江模式”。2014年3月18日,段先念任华侨城集团公司党委副书记及总经理,接棒退休的任克雷。

  对于中国旅游地产的先驱,段先念提出了它的发展目标,要成为“中国文化旅游业航空母舰”。

  上述一系列的投资布局都使华侨城在向着这个方向前进。

  但通过华侨城的财报数据可以看出,它的文旅产业发展并不理想,地产业务一直是主要业绩的贡献。

  在今年上半年华侨城A发布业绩报告中也能看到其对房地产的依赖。数据显示,上半年,华侨城旅游综合行业实现营业收入46.75亿元,同比减少27.31%;房地产行业实现营业收入为98.97亿元,同比增加39.05%。依次测算,在报告期内,华侨城旅游综合收入占总营收比重为31.76%,房地产占比为67.24%。

“华侨城这两三年急于求成、急于扩张,这种做法很危险。”原国家旅游局规划专家王兴斌坦言。

  华侨城将走向何方呢?

  文旅棋局

2015年,刚刚上任的华侨城董事长段先念提出了“文化+旅游+城镇化”“旅游+互联网+金融”的创新发展模式,开始寻求战略转型。

  在新战略的指导下,华侨城设立的北方、华东、西部、华中四大“战区”公司,纷纷加速各类文旅项目在各大城市布局。回顾这两年来,华侨城在各地的投资规模上,都是动辄数百亿元,多者上千亿元的大手笔项目投资。

  据中国房地产报记者不完全统计,华侨城自2017年6月至今,先后在西安、杭州、济南、南昌、扬州、湖南、成都、太原等多地砸重金布局文旅项目,总投资金额超过4000亿元。截至目前,华侨城集团在文旅项目的投资总额近万亿元,布局了50个城市。2017年以来投资的23个项目,投资金额300亿元以上的多达12个。

  王兴斌表示,华侨城前20多年的发展给旅游业起到了很好的榜样,但这两年它的发展有点冒进,在全国范围内进行大跨步的扩张,从一线城市到现在二三线城市都有它的身影。”

  这的确值得思考,华侨城虽然在北京、深圳等一线城市的品牌扩张较为成功,但将项目推广到二三线城市,能否成功复制,当地市场又能否支撑华侨城的文旅项目这是一个问号。

  对于近期华侨城频频的大手笔投资动作的战略考虑及运作模式,中国房地产报记者联系华侨城并发采访函,截至发稿,华侨城未作出回复。

  资金压力

  文旅产业投资本是一个重资产投资模式,再加上华侨城在全国频繁的“跑马圈地”、高速扩展就更需要大量的资本输血。这些资金哪里来?如何保持良好的现金状况?

  上海财经大学商学院旅游管理系主任何建民在接受中国房地产报记者采访时表示,“相比于万达民营企业身份,华侨城凭借其央企身份,通过多种方式拓宽融资渠道,优势会更加明显。同时,华侨城引入了金融平台,通过上市公司融资、引入民营资本等,这在一定程度上为华侨城提供了充足资金。”

“华侨城动辄百亿千亿的投资数字其实是个虚数,大投资商为拿到地会夸大投资数,政府为了政绩也愿意接受这种大投资、大手笔。真正的做这些文旅项目是滚动的投资开发,比如一期先投资10个亿开发,建一部分卖一部分这样来进行资金回笼。所以说,资金并不是一个非常严重的问题。”王兴斌表示。

  据中国房地产报记者了解,以太原市大型文旅项目为例,该项目就属于滚动开发的模式。在2015年5月,华侨城与相关部门形成初步方案,计划到2020年投资500亿元以上。而今年8月30日,太原与华侨城签订“太原华侨城大型文化旅游综合开发项目”为首期项目合作协议。首期围绕晋源东区5个村综合开发,完成投资100亿元。后续会按着计划继续推进项目建设。

  对于华侨城如何进行资本输血,华侨城香港公司总经理谢梅在2017年的股东大会上给外界一个明确的答案,“在华侨城整个战略大框架下,香港华侨城、华侨城A、华侨城亚洲的定位可以用三句话概述:主营业务的境内外融资平台、主营业务的境内外投资平台以及主营业务的资本运作和并购平台。”

  记者注意到,华侨城(亚洲)作为华侨城下的业务单位,从2017年便开始转型为境内外的投资平台、并购平台以及境外的低成本融资平台。与其他兄弟单位不一样,华侨城亚洲通过投融资和并购的方式来实现投资收益和回报,从而促进上市公司华侨城A的主营业务发展。

  尽管华侨城有其专门融资平台提供资本输血,但在当前严厉的调控大背景下,高速扩张、频繁的跑马圈地让华侨城资金压力也日益凸显。

  华侨城A2017年财报显示,年度净利润86.43亿元,营业总收入423.41亿元,资产总计2174.63亿元,负债合计1519.87亿元。尽管其营收和净利润两项指标创下历史新高,但公司的经营活动产生的现金流量净额-77.00亿元,呈现负值,同比下降近274.85%。

  同时,去年一些开发难度较大、周转周期较长的项目也被华侨城变卖转让。例如中国房地产报此前报道,华侨城的北京地王项目,该项目是华侨城联合体以83亿元总价斩获,然而拿地两年多却迟迟未能入市,最终股权转让给了泰禾。

  如何可持续运营是重要课题

  一位华侨城的内部人士告诉中国房地产报记者,“这两三年来,我们集团一直在去地产化,加大文旅产业投资,关于房地产类的活动基本都不会参加。”

  但事实上,华侨城并未完全摆脱房地产的“输血。华侨城通过文旅产业获取价格相对低廉的优质土地,再进行房地产开发销售以快速回笼资金成为其发展的模式。

  在这样的发展模式下,中国房地产报记者发现,2017年华侨城相继在深圳、北京、天津、武汉、重庆、成都、西安、昆明等城市获取16个新增项目,且其中10幅地块为商业或综合用地,共新增土地面积269万平方米,新增规划建筑面积580万平方米。

  在今年上半年华侨城A发布业绩报告中也能看到其对房地产的依赖。数据显示,上半年,华侨城旅游综合行业实现营业收入46.75亿元,同比减少27.31%;房地产行业实现营业收入为98.97亿元,同比增加39.05%。依次测算,在报告期内,华侨城旅游综合收入占总营收比重为31.76%,房地产占比为67.24%。

  而此前,旅游综合业务和房地产业务一直被视为华侨城的主营业务,这两个板块的营收大致保持在旅游综合业务40%~50%,房地产业务50%~60%的格局。如今,旅游项目营收下滑不免让人对华侨城的文旅模式产生担忧。

  旅游项目营收的下滑是不争的事实。华侨城近日发布了《公司债券2018年跟踪评级报告》。根据报告披露的公司综合旅游项目运营情况显示,华侨城旗下多个综合旅游项目出现了门票收入、接待游客人数下滑、持续经营不善等问题。经营疲软特征愈发凸显。

  报告介绍,华侨城公司旗下东部华侨城、云南华侨城、泰州华侨城和秦皇岛华侨城等为综合旅游项目,均含有多个旅游业态,如东部华侨城下辖茶溪谷、大侠谷、大华兴寺等主题公园和云海谷高尔夫等项目;宁波华侨城包括欢乐海岸和四明山谷两个项目,目前正在建设期,尚未产生收入。

  需要思考的是,文旅项目投资规模大、成本回收周期长,华侨城目前在全国文旅项目的布局大部分仍处于待开发阶段,后续如何突破传统思维把“文化+旅游”通过创意加以展现,如何让内容创新生产和可持续运营是华侨城面临的一个重要课题。

编辑:mary

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