华润打通购物中心运营聚焦影院 未来3-5年计划开业50家

标签: 影院战略 来源:全天候科技作者:全天候科技2017-09-26
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[摘要]

华润置地即将成立华润影业,全面负责自营影院品牌“万象影城”,未来3-5年计划开业50家,全国首家万象影城将于明年2、3月落地深圳华润万象汇。

原标题:万象影城PK万达影城?独家揭秘华润置地影院战略

华润置地即将成立华润影业,全面负责自营影院品牌“万象影城”,未来3-5年计划开业50家,全国首家万象影城将于明年2、3月落地深圳华润万象汇。

据悉,华润影业系华润置地全资子公司,华润内部经过5个月的盈利测试和可行性调研,于今年3月正式组建团队,8月,华润影业对外发出了首批招聘信息。

2016年年中,华润置地区域架构由九个大区调整为六个大区。目前在组织架构上,华润影业隶属于华润商业地产事业部垂直管控,后者与六个大区并行。据了解,华润影业的目标是:未来3-5年完成上市,按照目前万达电影的估值,预期PE在30-40倍。

继万达、保利等之后,华润置地是又一个切入影视文化领域并自建影院的地产商。在国内商业地产尤其是购物中心品牌上,央企华润实力不容小觑。

华润置地旗下商业地产主要包含城市综合体万象城、区域商业中心万象汇/五彩城和体验式时尚潮人生活馆1234Space三大产品线。在今年8月23日的中期业绩电话会议上,华润置地副主席唐勇透露,到2019年,华润在营购物中心将达到44个,运营面积将达550万平方米,营业收入将超过100亿港元。在中国商业房地产TOP100研究组发布的“2017中国商业房地产百强企业”榜单中,华润置地位居榜首,领先万达和大悦城地产。

在自营影院上,华润置地刚刚开始布局。而据万达电影2017年二季度财报,截至6月30日,万达电影已开业影院455家、拥有银幕总量4000块,连续8年占据国内市场份额第一。

“万达影城是万象影城的对标影院之一,但华润影业的定位与思路和万达完全不同。”华润内部人士郭成(化名)说,万达电影定位全产业链和轻资产,而华润只聚焦影院,且自建自营,核心在打通购物中心的运营。以2018年1月1日为节点,所有华润购物中心已签约、未进场的影院将进行解约,目前正在友好协商中。华润将旗下所有商业物业的影院收编自营,并设置盈利指标,最终确定了万象影城的两项定位:高品质、高盈利性。

万象影城以华润置地旗下“万象系”购物中心命名。此前在地产商自建影院品牌中,最知名的莫过于万达影城。

但是相比万达的全产业链,华润只聚焦影院,不投资电影,亦不涉及内容制作。据了解,国内电影产业链主要包括电影制片、电影发行、院线、影院四个环节,华润切入的只是下游影院,暂未引入“大娱乐”的概念。

在数量级上,目前华润拟建设的万象影城尚未达到万达影城数百家的规模。接近华润置地人士称,万达视电影为一个新的产业,需要不断抢占份额、对外收购以扩大自己的盘子。

另一家央企保利同样如此。据保利影业总经理柳德彬4月透露,在达到200家影院规模后,保利会再做发行、制片、整合影院终端技术公司并形成闭环。保利影业是保利文化旗下公司,后者是保利集团控股上市公司。

“在出售部分商业资产后,万达会成为一个轻资产的管理品牌;但华润做这件事,不是为了进入一个新的产业,而是旨在打造高品质的购物中心。”郭成指出,只投资影院和硬件,华润选择了一种契合于商业地产的重资产模式,影院数量上会和购物中心保持同步。

据了解,华润内部是从去年10月开始探讨该项业务的可行性的。当时,顾问公司给出了“全产业链都做”的建议,但华润此前未在该领域有所涉猎,决策团队认为,“中国电影的特点是‘叫好容易、叫座难’,10部电影有8部可能在亏钱”。最终的结论是,电影投资、制作等环节盈利不够稳定,华润只做影院。

华润置地良好的商业地产资质被认为可以较好的保证回报率:其一,万象影城在华润自持的商场开业,有足够的资源,不用对外选址找项目,容易形成品牌和规模效应;其二,华润80%以上的商业物业位于城市核心商圈,区位和客流上具备优势。因此,即便国内影院市场已变得拥挤,万象影城仍能很好的应对竞争。

根据华润置地财报,截至今年6月底,华润已开业万象城13个,五彩城/万象汇8个,其他购物中心2个,平均出租率从去年同期的92.7%上升至94.2%。

上半年,以万象城为代表的商业综合体零售额达到人民币163.1亿元,同比增长33%,致使上半年华润置地物业的租金收入达到了40.1亿港元,同比增长13.2%,整体毛利率高达62.3%。作为华润商业地产的标杆项目,深圳万象城是全国投资回报率最高的购物中心之一。

今年8月,华润影业正式开始招兵买马。全天候科技获悉,除来自华润置地的管理层之外,华润影业计划对外招募一位核心的业务负责人,目前已有意向人选。“影院是高度标准化的行业,目前团队将会专注运营。”郭成表示。

万象影城的拓展计划与华润购物中心的开业同步。全天候科技获得的一份初步进展方案显示:2018年3月,华润第一家万象影城将在深圳布吉的万象汇项目中落地,随后是4、5月在杭州萧山、南通,9月在厦门、石家庄和太原等城市,预计明年会开业12家,2019年开始每年开业8-10家。

这个速度背后,是2017年下半年开始的30个月内,华润置地旗下的21家购物中心将迎来集中开业期,时间最近的两次亮相分别是9月23日的上海万象城和9月27日的深圳万象天地。

据悉,华润置地商服事业部负责的Tesco和华润万家商业体的影院也将由华润影业自营,加上少数市政项目,未来3-5年,预计有50家万象影城在全国落地。

一般而言,除超市以外,影院是购物中心最大的主力店,但租金回报往往低于预期。据了解,影院自营后,万象影城将为华润置地提供两笔稳定的经营收入:一笔是租金,另一笔是经营性收益,华润相当于“既做甲方又做乙方”。

大地院线总经理方斌曾在受访时表示,资产联结的影院模式是万达院线过去获得成功的主要原因。万达影院收入非常多样化,包括卖品、衍生品等,这远远超出了院线的收入来源。

RET睿意德中国商业地产研究中心分析师张桐认为,购物中心为影院提供客流量,而到电影院里看电影的人,超过50%会有餐饮消费,超过40%会有其它零售消费。因此,购物中心与影院是一种相辅相成的关系。

“自营影院还有利于从横向和纵向打通商场运营的通路”,郭成表示,横向是指租户之间的合作联动;纵向上,华润2016年底推出互联网移动生活服务平台“华润通”,未来华润所有商业产品都将打包其中。

基于大部分华润商业的高端定位和成熟的运营,万象影城提出了主打“高品质”这一特色。根据艺恩的数据,今年一季度,国内各影院投资方也在前所未有地加大高端影城的投资力度。博纳影业年初就表示,到2022年,博纳旗下IMAX影城数量将增至35家。

艺恩数据显示,在一季度国内新开的影院中,3D银幕数占比为70%,中国已超过美国成为IMAX全球最大的市场,中国巨幕、杜比影院、RealD(一种3D放映技术)等技术也被纷纷视作影院之间竞争的筹码。

在消费升级的趋势下,电影院成为购物中心标配。据国家新闻出版广电总局电影局统计,2016年中国新增影院1612家,新增银幕9552块,银幕总数达到41179块,全年保持了平均每天新增26块银幕的速度。截至今年5月,中国银幕数量已经将近4.5万块,比美国多出近5000块,位居世界第一。华润判断,影院市场尚未饱和。

但光大证券研究所首席传媒分析师王铮认为,当前国内影院投资仍存在两大核心变化:

其一,在银幕数与影院数高速增长的情况下,影院投资、整体经营比以前竞争更加剧,也更加困难,“去年银幕增加了将近1万块,今年仅一季度就增加了3000多块”;

其二,当前影院市场集中度较低,且这种分散格局还会持续一段时间。目前,国内院线排名第一的万达仅占据14%的市场份额,而在美国近4万块银幕中,排名前4位的院线市场占比达到了60%。

当前国内电影院线市场集中程度较低

据艺恩数据监测,目前除万达之外,保利、恒大、泰禾等国内地产商布局的影院在市场上的渗透率为7%。

其中,据保利文化半年报,收购星星文化后,保利旗下影城达到了55家,保利影业总经理柳德彬表示,未来保利还会积极并购,影院规模目标是达到200家左右,占据4%—5%的市场份额;另据恒大影城官网信息,2017年9月底,恒大院线累计开业影城103家,银幕714块,计划未来三年内影城数量达到500家,银幕突破5000块;此外,闽系房企泰禾目前也已签约50多家影城,业务覆盖20多个省份。

王铮认为,在当前现状下,仍有三类资金在影院市场较为活跃:一是希望进一步夯实份额的中大型影院投资公司;二是谋求通过影院来进行消费者导流的商业地产商;三是对于打造娱乐产业链有需求的传媒类上市公司。

亦有分析人士对全天候科技表示,行业投资并购加剧,小影城产出效益不佳,未来商业地产开发商更加理性,合作意向也会降低。相比之下,万达、华润等自营影城则具有长远竞争力。

编辑:mary

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