艺恩圆桌互动:影院与商业地产合作(上)

标签: 电影电视游戏 来源:艺恩咨询作者:laura2011-05-31
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[摘要]

由艺恩咨询主办的艺恩2011影院投资发展论坛设计了两个圆桌互动环节。在第二部分的圆桌互动单元,探讨主题是影院与商业地产合作趋势解读。邀请参与讨论的嘉宾有:世茂影院总经理

  由艺恩咨询主办的艺恩2011影院投资发展论坛设计了两个圆桌互动环节。在第二部分的圆桌互动单元,探讨主题是影院与商业地产合作趋势解读。邀请参与讨论的嘉宾有:万商俱乐部主任杨泽轩,世茂影院总经理刘明,博纳影院投资公司总经理黄巍,今典电影院线时代今典影院投资公司副总经理王磊,凯德中国区租赁经理张建,中国房地产报副主编朱?,新京报地产事业部主编张学东。以下是下半场艺恩圆桌互动单元嘉宾的发言全文。

  杨泽轩:大家下午好,我是万商俱乐部的杨泽轩,感谢主办方的邀请让我主持这场论坛。首先有请世茂影院总经理刘明;博纳影院投资公司总经理黄巍;今典电影院线时代今典影院投资公司副总经理王磊;中国房地产报副主编朱?;新京报地产事业部主编张学东;凯德中国区租赁经理张建。

        影院与地产合作必要性探讨

  下面,我们就进入对话环节。关于“婚姻”的问题,历来争议不断,婚前谈的很难,婚后的婚姻总是有这样那样的不幸。我们今天的第一个话题是关于“婚姻”的必要性,要不要结婚?购物中心真的要有影院吗?没有影院就过得不好吗?独身好不好?凯德是亚洲第一的商业地产商,他们在亚洲五个国家有90多个购物中心,我们也知道他们在国内的有些购物中心是没有影院的。所以,我们先把话筒交给凯德的张建小姐,有请她对这个话题先谈谈感受。有“结婚”的,有没“结婚”的,他们的生活过的怎么样,你觉得有必要吗?

  张建:如果你问我这个问题,可能我要问几位嘉宾,你们如果不认可,为什么你们要来找我们呢?我觉得这是中国的环境造成的问题,像您刚刚说到的,有没有电影院的差别在哪里?我们做商业地产的人来看,它开业的地理位置、商圈以及开业的时间、体量大小都是有很多决定的因素的,并不是甲方一个人说了算。你要问乙方,为什么要找我们,为什么要“求婚”呢?如果我现在什么都做好了,你们又能拿出一个什么样的条件呢?

  杨泽轩:张女士先把问题抛出来了,那刘总怎么看呢?

  刘明:我觉得从人权角度来讲,现在有一个现象,因为我们国家从人口数上来讲,人均占地面积太小了,之前有很多的欠债。所以,有一定的盲目性、冲动性。现在有的项目很多社会资本都进入进去了,所以他们在判断的时候有一定的片面性。作为地产商来讲,很多都是因为原来做过商业,所以他也存在这方面的问题。因为做过商业也是在起步阶段,也有一个成熟的过程。我想在这个发展过程当中,都会有这样的问题存在。

  杨泽轩:我还是想深切的问一下,影院“结婚”有必要吗?

  刘明:对需要的人有必要,如果有的人就喜欢单身,那就没有必要。如果他不怕寂寞,爱好特别多,又很向上,不会得忧郁症,我觉得他就别结婚了,因为这样自由度也高。

  杨泽轩:刘总也做过很长时间的影院行业,你觉得哪些人是不该结婚的,哪些人是应该结婚的?

  刘明:我觉得具备市场,具备商业的基本条件,是可以结婚的。刚才我们也讲了,有些是商业的体量问题,里面有一个规模属性的问题。你做一个厅、两个厅都不合适,一般都要做六个厅。如果你的商业比较小,那你就要算笔帐。

  杨泽轩:提出了一个条件,要“结婚”得有地,没有房不结婚,或者是房子太小也不结。那黄总怎么看呢?

  王磊:我个人比较保守,我认为应该“结婚”。但是能否结婚,是要看条件的,选择适合自己的对象最重要。像张总这样才貌双全的选择条件就比较高,像我这种“经济适用型”的就要选“经济适用型”的。我们本身的定位非常明确,我们不一定做高端的,对我们可能会相对低一些。从另外一个角度来说,我们追求的东西是双方的感情,以及我们自己的条件,各方面都不错,有住房就可以了。不一定是别墅、跑车,这可能不是我们选择的。

  杨泽轩:顺便说一下,对这种基本型的需求,你们认为必须结婚。

  王磊:我觉得还是有必要的,像刚才刘总说的单体的,这就是有必要的。我们可以做一些地标性的影院或者是影城,作为一个城市的地标可不可以,我觉得是可以的。

  杨泽轩:谢谢王总。那黄总怎么看呢?

  黄巍:万达和世茂属于近亲结婚,今典也是做过地产的,博纳没有做过,跟他们的出身不同。说到凯德,我跟凯德结过一次“婚”,当时在天津湾,说实话房子太小了,当时就凑合结了。当时这个影院在天津是第三个、第四个影院,但是非常小。一开始没做过,所以,“结婚”这个问题要看适不适合,第二个要做大。就是结婚要有大房子的事,即使今后不住在这里,那投资影院的预期,对于投资影院的公司和自己在这个市场上的定位,以及你进入的公司在整个商圈的影响,就跟谈恋爱一样,没有一定的约束。但是,我现在普遍的是姑娘少,房子不好,最后就晕了,就嫁了。

  杨泽轩:全国几十个影院都扑上去了,所以我很怀疑到底该不该结婚。看了半天,有两位投反对票,不是是个人都要嫁。王总说了,我们跟他们不一样。有人我们愿意结婚,就愿意做这样的定位。接下来两位见证人,做媒体的,一位是张主编。你们从市场的层面来看,这两家“结婚”有必要吗?

  张学东:我们是局外人,我觉得现在他们结不结婚,可能到后来就私奔了。万达和世茂,他们都自己做自己的院线,现在商业体和影院之间绝对是两相情愿的问题。一定要是双方共同的选择,要门当户对,在商业的角度选择的院线能够达到他的效果,院线选择一个好的商业的网点也能够实现共赢。所以,不是谁不想结婚,而是有没有必要彼此过在一起。

  杨泽轩:朱主编怎么看呢?

        朱敏:在大城市影院与地产合作是必然

  朱敏:刚才说的商业地产,我觉得不是太准备,比如说社区商业就不可能进影院的,区域综合体也很难,刚才说的房子很小就是这个问题。还有城市综合体,它要招商就要进入业态。人区商户有很好的选择吗?餐饮业可以,KTV也可以,还有主持人说的溜冰场也可以。这就要看它的选择,但是现在综合体的趋势越来越大。到了这种程度,就注定要选择。所以,结婚对大城市是必然的。而且,这种局面可能不会改变,大量的需求都在这里。商业地产如果选不好的话,可能会一起死。

  杨泽轩:朱主编比较理性,他从旁观者、见证人的角度看到城市综合体这是一定要的,我们刚才说了结婚的必要性,大概听出了一点眉目,还是有选择的。要谈恋爱,要看是不是必要。像王总这样的“经济适用型”,我们觉得一定会嫁出去。

       影院与地产几种合作方式的探讨

  第二个,我们结婚要领结婚证。但是,商业地产或者是购物中心跟影院之间的结婚方式是用租金,还是用提成,还是要两者取其高。用哪种方式来维系我们的“婚姻”,这个也很重要。当前是一个什么样的情况,我们听听有过“结婚史”的人说说。

  张建:其实就凯德而言,目前和国内很多的商业地产开发商都是一样的。有些影院选择我们,就像很多人讨论的可能我们的服务更好一些,更专业一些。

  杨泽轩:他们是两者取高,算是国际企业,我都要拿最好的条件,基本是这样。

  张建:这也要看这个影院的票房能不能让我们获益。

  杨泽轩:刘总怎么看呢?

        刘明:影院与地产合作需要一个培养过程

  刘明:其实我觉得从商业和从影院的角度来讲,影院是需要一个培养的过程。另外,影院要什么,这非常重要。就是你想结婚,你得看对方长得漂亮,还是能干,还是通情达理,还是找一个家庭妇女。所以,我觉得这个很重要。我们也碰到过比较郁闷的是只抽租金的,虽然是两者取其高,但是保底租金相当于就是固定租金。就是你基本上再怎么做,分帐都等同虚设,特别是刚开始的时候。所以,这样的话,未来大家从经营的层面上来讲,影院的收益在几年当中会有倒闭的可能,“离婚”也是很正常的。所以,我觉得现在双方还是要有选择。

  杨泽轩:您的态度呢?

  刘明:据我所知,包括万达、世茂,内部来讲,我们还是以分帐为主。主要的还是在于经营这一块,他们还是定义于商业的价值路线,我同意这个观点。

  杨泽轩:你之前的“婚史”里头是什么样的?比如说你肯定世茂现在的做法,那对之前的“婚史”,比如说抽租金,或者是两者取高,你是怎么评价的?

  刘明:我们原来那时候谈,可能我比较有激情,跟我谈的那些业主都被我的激情所打动,他相信我。我一直跟他这么说,我说今天来租你的是未来的经营者,如果今天来租你的人,他能成功的东西他不能兑现的,那没有用。这个可能跟谈判技巧有关系,所以基本上在新美的时候,我还没有碰到过固定租金的,我们还是选择比较理智的发展商。

  杨泽轩:从之前的“婚史”,除了他们刚才讲的近亲结婚,内部的娃娃亲已经订好的,没办法选择的,是要求保底不要太高。

        合作仍有风险 分帐比例存在变动性

  刘明:因为影院有很多的投入,未来的分帐的比例还是一个未知数,有可能影院的比例还会下降。但是,我想未来这一部分,可能会有一个调整,这其实是有风险的。

  杨泽轩:王总,您是什么态度呢?

  王磊:在这个问题上,从“结婚”的角度,资金是现实条件。首先我的收入多少,房子和我的收入是不是一个档次,这是租金发展。还有我可能要做一个事业,这个事业可能有一个较高的回报。从我经历的角度来讲,分帐是比较合适的。但是,分帐有一些区别性,以后可能好,也可能不好,也要分担一些风险。如果有一个高端的企业跟我们进行这样的合作的话,我觉得从经营的角度,我们在计算我们的收益的时候,我们算的是保守的,这是我们的现状,未来我们一定要考虑这个。而且,通过一系列的数据来看,中国未来的电影市场一定会比现在更好。在沟通租金的时候,会提到一些计划,也许在三到五年以后,这种收益会很高。可能两者的条件都要达到,这跟最终的收益都是有关系的。

  杨泽轩:那你的态度呢?态度鲜明?

  王磊:我的态度很明确,这不取决于我。

  杨泽轩:黄总呢?

  黄巍:他说的非常好,这个市场其实是变迁的,从当年只给分帐不保底,到后来保底加分帐取其高。从开始开发商现房交房,到现在期房。这个市场有时候风向并不明显,但是很多投资商都裹在其中。包括IMAX的问题也是这样,看你做不做IMAX,不做就出去吧。

  杨泽轩:两位见证人有话说吗?

  张学东:我们俩属于外行,但是我觉得这个模式更多的是看哪一方更强势了,在很大程度上站的立场决定了他们做事的方法。在开发角度,肯定是想利益最大化。如果真的从双方共同发展的角度来讲,刚才也说了,分帐可能更好一些。因为两者,包括日后对商业的打理和携手发展都会更好一些。

  朱敏:作为局外人、消费者,还是应该想办法把这一块的成本降下来。因为中国的票价是世界上最黑的,既然人气有了,把人招过来,再综合消费。你人气都没招来,你作为一个上游产业,说明你设计的结构有问题。

  杨泽轩:关于票价又是一个热点话题,我们今天就不说了。转了一轮,我们听出来了,站在甲方、乙方的立场上,大概一个公平的原则是两者可以取其高。但是,保底租金不要太高,否则可能对双方来讲就都不合适了。当然,在两者取其高之外,张女士又提到还要选择对方的人品、身高、长相,还要看将来的工作有没有潜力,有潜力了再选,否则把婚姻幸福寄托在它身上还是有问题。

  

编辑:vian

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